財富效應

美國人買屋揹重債才引發房市泡沫爆破後患無窮，所以五年大衰退根本原因是厚債纏身。幾乎所有美國業主都厚債纏身則是制度使然，推行「居者有其屋」政策最力的是克林頓時代，政策惠及數以千萬計原先無能力置業的人（說是「惠及」因這些人置業後「供平過租」）。新政嚴禁銀行歧視低收入人士借貸，而令低首期甚至零首期大行其道。新政初期由於房地產需求大增而推高樓價，所以從新紀元至金融海嘯這八年，美國社會出現一種「財富效應」：業主都把間屋視為ATM，不斷把新增房屋市價提取消費。由於按揭利息可以扣稅的制度，美國幾乎不存在供滿的業主，因供滿多數再借。而期間利率下降做「再按」（Refinance）的業主多數「加按」，債愈借愈多。

沒有按揭利息扣稅制度的香港，金融海嘯之下沒有大量負資產原因有二：一是接近六成私樓業主已供滿；二是新紀元後上車的新業主受益於超低利息，供樓還本遠大於還息。兩者也推升樓價，而樓市好帶動經濟好，失業也維持在超低水平。

內地的樓市產生於一九九八年的房改。這場改革原意是取消運行接近五十年的廉租屋制度，即是把社會主義轉型至市場化。但房改十五年來配角卻變成主角：幾乎所有國有單位都大建福利房，以成本價賣給員工，而十五年來大城市房價上升超過十倍，當年十多萬人民幣買入者，今日市價都超百萬人民幣。剛過去一年京、滬樓價升兩成，造成另一種財富效應。

劉創楚 乘風遊