樓價貴得有道理

左右樓價的因素有兩大堆，一是樓外的，一是樓內的。樓外因素以人口、收入、利率的影響力最大。化繁為簡，樓外因素便變成如下買樓口訣：「地點，地點，地點」，人和錢不斷湧入便是買樓好地點。至於樓內因素的犖犖大者不外是地價和建築費二端，後者更往往成為一地樓價之決定性因素。 香港樓市周期明顯，這往往泯滅了樓價長期只升不降之本質。要明此本質只能看跨越兩個周期之樓價。里昂證券去年四月十九日發表的報告稱，新紀元首十年（二○○○年至二○一○年）本港平均樓價上升六成六，期間便經過大跌、回穩、回升、調整、大升的歷程。這是香港有房地產市場六十年的縮影。是甚麼推動本港樓價長期上升呢？是建築費。本報去年三月三十日報道李嘉誠的估計說：「本港建築費過去四、五年增一倍，中小型樓的建築費幾為樓價之一半。」香港不但私人樓建築費昂貴，公共工程的建費更貴。《華爾街日報》今年九月十一日寫數大趕工的建設，包括高鐵及港鐵、郵船碼頭及機場，以及據稱是全球最長的跨海大橋，因此未來政府每年要花的公共工程建費都超過七百億港元，是過去五年平均的三倍多。文章引顧問行的數據，本港二○○六年至今建費已升六成半。 結論是住房早買有着數。這在美國也適用，雖然美國推動屋價的因素不同：一是新屋愈起愈大，由一九七四年新屋平均一千六百方呎至今年的二千六百方呎，另一是屋地漲價，過去一年全美屋地平均漲四成，三藩市更漲八成。無論是內外因素推動，樓價總是跑贏人工。 劉創楚 乘風遊