樓價調整初探

辣招顯靈，香港樓價未跌，成交先減，八月降至只有三百宗。看來跌勢已成，只爭在跌幅是深是淺。本報九月十一日報道李兆基的預測是：樓價不會跌五成，最多下調兩成半。四叔看市五十年素來都準，今次仍有很大機會給他看中。

自從香港政府上世紀五十年代立法容許分層置業，房地產市場出現至今六十年只有兩次跌幅在五成及以上：第一次是出現前景問題之一九八二年至一九八四年這三年，香港平均樓價下跌約五成，豪宅約由一千港元方呎價跌至五百港元。樓價有較深的調整是之前牛市主要為租金推動，一九七三年股災及一九七四年石油危機過後至一九八一年，香港整體樓價約升四、五倍。樓價大跌一半除中英爭拗心理影響，也因供樓利息飆升至十五厘所致。香港樓價更大跌幅出現在一九九七年回歸後的特大衰退：這是史無前例的出現「七個瘦年」，亞洲金融危機已令需求一夜消失。特高失業率和減人工（政府機構帶頭減薪裁員）令全港出現十萬個負資產。漫長七年的下跌，中原城市指數從一百點樓上跌至三十三點，樓價跌去三分之二。跌市特長、跌幅特深似與之前牛市有關：受中英協議限制每年土地供應五十公頃，樓價由一九八四年至一九九七年十三年上升六、七倍，最癲狂時刻太古城方呎價叫到一萬港元。

今次如現跌市，其水平應與一九九四年彭定康打擊樓價相若。今次牛市由二○○三年沙士肇始，十年平均樓價只升兩、三倍。如有下跌，真正原因非是辣招，而是利率回升。蓋升市是低息推動，跌市之長短深淺也應以加息水平為指標。

劉創楚 乘風遊