適應不動產大潮

劉創楚 乘風遊

內地房價過去十年升五倍，未來十年還會升嗎？這是市民想知的問題。未來不好分析，不如看香港經驗。香港自從五十多年前出現房地產業，至今已產生三個少則七、八年，多達十餘年的大升浪，令住宅的平均方呎價由百元級升上千元級，到近日市區樓升達萬元方呎。儘管中間出現數次樓災，但逾半世紀樓價上漲大趨勢不變。內地房市如果香港化，成因當然是推動香港不動產市場的力量也於內地城市存在。

三股力量推高內地城市過去十年樓價，看這些力量未來十年發展，應知未來房市。最大需求增加因素是城市化，據國家統計局前局長邱曉華表示，過去十年中國城市化率年均增百分之一點三六，等於每年增加一千七百萬名市民，估計未來十年年均增百分之一，即是每年仍增加一千三百多萬名市民。其次是市民收入快速增加，上周六本欄引去年加入房奴行列的趙遠志，二○○四年第一份IT工作月入二千多元（人民幣，下同），去年買房，人工已過萬元，收入八年增三、四倍仍追不上房價十年增五倍。內地未來薪資仍看漲，但買房生力軍應看第三因素，那就是城市中產的崛起，目前內地每年增添七百萬大學畢業生，當他們成婚買房，以其雙薪家庭的力量，足以推高房價好幾個台階。

香港的歷史經驗是樓災多靠外來經濟風浪（內在因素則有一九六七年暴動及一九八四年前景問題），內地則屢有調控但房價均無大跌。從市民長期適應角度，樓災及調控正是置業好機會。但真正長治久安的適應策略是「細屋換大屋」。以趙遠志例，二○○六年他缺三、四萬元首期，應該從負擔得起的物業入手。把一個目標拆細為三個小目標，一樣可以完成置業夢。